Mietrecht

Kaum ein Rechtsgebiet ist dermaßen voller Fallstricke und von Formalismus bestimmt wie das Miet- und Wohnrecht. Der Grund dafür ist, dass Mietern durch Gesetze und Rechtsprechung – abhängig von der Art des Mietobjektes und dem Alter des Gebäudes – ein mehr oder weniger stark ausgeprägter Schutz vor Übervorteilung und unangemessener Abhängigkeit zukommen soll. Der Gesetzgeber sieht den Vermieter insofern typischerweise (also ohne, dass es im Einzelfall auf die tatsächlichen Verhältnisse ankommt) als den stärkeren und mächtigeren Verhandlungs- und Vertragspartner an.

Ähnlich wie das Arbeitsrecht ist auch das Miet- und Wohnrecht von starken unterschiedlichen und gegenläufigen Interessenlagen und Abhängigkeiten geprägt, die zu sehr komplizierten gesetzgeberischen Kompromissen und Ausgleichsmechanismen geführt haben.

Seit vielen Jahren befasst sich meine Kanzlei mit dem Miet- und Wohnrecht, der gewerblichen Geschäftsraummiete sowie mit dem Pachtrecht betreffend Liegenschaften und Unternehmen. Im Laufe der Jahre haben wir uns eine umfangreiche und belastbare Expertise erarbeitet und können aus einer reichen Erfahrung schöpfen.

Meine Kanzlei berät gewerbliche wie private Vermieter und Mieter – außergerichtlich umfassend, recherchieren im Grundbuch, verhandeln Mietrechtsablösen und außergerichtliche Vergleiche, wehren unberechtigte Mietzinsrückforderungen (etc.) ab, prüfen und erstellen Miet- und Pachtverträge und vertreten im Übrigen Vermieter (Verpächter) und Mieter (Pächter) vor sämtlichen Gerichten, Schlichtungsstellen und Behörden in allen Belangen des Mietrechts. Wenn es notwendig wird, ziehen wir mit Ihnen auch vor die Höchstgerichte! Bei Bedarf arbeiten wir eng mit verschiedenen Sachverständigen aus dem Immobilienwesen, Steuerberatern sowie Immobilienmaklern zusammen und holen gegebenfalls zusätzliche Expertisen und Gutachten ein.

Zum mietrechtlichen Schwerpunkt meiner Kanzlei zählen zahlreiche Gesetze, unter anderem:

• Wohnungseigentumsgesetz 2002 – WEG 2002
• Heiz- und Kältekostenabrechnungsgesetz – HeizKG
• Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 – EAVG 2012
• Gewerbeordnung 1994 – GewO 1994
• Konsumentenschutzgesetz – KSchG

Außerdem spielen mitunter baurechtliche Gesetze (etwa Tiroler Bauordnung 2022), raumordnungsrechtliche Vorschriften (etwa Tiroler Raumordnungsgesetz 2022) und grundverkehrsrechtliche Bestimmungen (etwa Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996) eine wichtige Rolle. Dies insbesondere dann, wenn es um bauliche Änderungen am Mietgegenstand oder um Haupt-, Neben- und Freizeitwohnsitzfragen geht.

Vermehrt findet seit einiger Zeit das Konsumentenschutzgesetz (KSchG) zur Beurteilung der Zulässigkeit von Klauseln in Mietverträgen Anwendung.

In den wohnrechtlichen Gesetzen finden sich im Grunde vier zentrale Regelungsbereiche und Schutzinstrumente:

Der Preisschutz umfasst die gesetzlichen Vorschriften, die die Höhe des zulässigen Mietzinses (z.B: Kategoriemietzins, Richtwertmietzins, angemessener Mietzins, Kostendeckungsprinzip gemäß WGG, etc.), die erlaubten Betriebskostenpositionen sowie die „verbotenen Ablösen“ (§ 27 MRG) regeln.

Unter Bestandschutz werden jene gesetzlichen Regelungen verstanden, die den Vermieter in einem gewissen Umfang zur Durchführung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten am Gebäude, im Einzelnen zur Behebung von ernsten Schäden am Gebäude, die sich im Mietobjekt auswirken und zur Erhaltung des Mietobjekts selbst („Erhaltungspflicht“) verpflichten.

Zum Kündigungsschutz zählen die gesetzlichen Befristungsbestimmungen und die gesetzlichen Kündigung- und Auflösungsgründe. Diese sind im Regelfall zwingend und für den Vermieter nicht einfach und nur gerichtlich durchsetzbar.

Vertragliche Vereinbarungen („Vertragsklauseln“) werden an den in den letzten Jahren von den Gerichten und der Rechtsprechung zunehmend strenger gehandhabten Maßstäben gemessen:

• § 879 Abs 1 ABGB (allgemeine Sittenwidrigkeit)
• § 879 Abs 3 ABGB (gröbliche Benachteiligung bei Nebenleistungspflichten)
• § 864a ABGB (nachteilige Bestimmungen ungewöhnlichen Inhaltes, mit denen man nicht rechnen musste)
• § 6 Abs 3 KSchG (unklare oder unverständliche Bestimmungen; „Intransparenz“)

Können Vertragsklauseln dieser Geltungs- und Inhaltskontrolle durch die Gerichte nicht standhalten, sind sie nichtig, d.h. diese „fliegen“ (oft ersatzlos!) aus dem Vertrag. Dies gilt zumindest in Ansätzen auch für zwischen Unternehmern geschlossene Verträge und Vereinbarungen!

Seitens der Gerichte und der Rechtsprechung wird zugunsten der Mieter zuweilen auch eine „psychische Drucksituation“ angenommen, sodass von Mietern abgegebene nachteilige Vertragserklärungen (z.B: Verzichtsvereinbarungen, etc.) ungültig sind.

Es ist aber ein weit verbreiteter Irrtum, zu meinen, in den Gesetzen rund um die Nutzungsrechte an Immobilien sei alles und jedes bis ins kleinste Detail geregelt. In manchen Fällen gibt der Gesetzgeber viel Spielraum und erlaubt ergänzende oder sogar vom Gesetz selbst abweichende vertragliche Vereinbarungen. Andere Themenbereiche sind mitunter gesetzlich gar nicht geregelt, sodass die Vertragsparteien selbst eine Regelung aushandeln und schriftlich fixieren müssen, wollen sie bei einem bestimmten Thema nicht im „luftleeren“ Raum bleiben. Und Gesetze sind leider manchmal auch unklar und erlauben unterschiedliche Interpretationen, was zu einer die eine oder andere Vertragsposition stärker ausreizende bzw. betonende Vertragsgestaltung führen kann. Nutzen Sie Ihre Möglichkeiten und bleiben Sie dabei fair!

Nicht zuletzt hängt die in den letzten Jahren in der Fachwelt intensiv diskutierte und medial präsente Frage, ob eine bestimmte Vertragsklausel denn tatsächlich nichtig und damit unzulässig ist, oft entscheidend davon ab, wie sorgsam durchdacht und ausreichend sauber, klar und bestimmt sie formuliert ist.

Hier finden Sie einen kurzen Einblick aus der täglichen Beratungs- und Vertretungstätigkeit meiner Kanzlei zu häufig gestellten Fragen:

• Meine Mieterin zahlt den vereinbarten Mietzins nicht. Was kann ich tun?
• Ich möchte die von meinem Vater geerbte Altbauwohnung vermieten. Gilt in diesem Fall ein gesetzlicher Mietzins und falls ja, wie hoch darf dieser sein?
• Mein Mieter will für die letzten 10 Jahre EUR 25.000,00 rückerstattet bekommen, weil der vereinbarte Mietzins angeblich zu hoch war und nicht dem Gesetz entsprochen habe. Was kann ich unternehmen?
• Ich habe in meinem Mietvertrag eine sogenannte Indexklausel (Wertsicherungsklausel) vereinbart? Ist diese wirksam?
• Ich möchte meine Mietwohnung umbauen. Darf ich das oder benötige ich die Zustimmung meiner Vermieterin?
• Ich habe ein altes Haus mit 26 Wohnungen und Geschäftsräumlichkeiten geerbt. Im Laufe der Jahre wurde das Haus immer wieder um-, aus- und auch dazugebaut. Für welche Mietobjekte gilt das Mietrechtsgesetz (MRG) überhaupt noch?
• Ich möchte in Tirol ein Haus für Urlaubs- und Freizeitzwecke dauerhaft mieten. Ist das erlaubt?
• Ich möchte in Wien eine Wohnung zum Zweck der Versorgung und Vorsorge kaufen. Wie kann ich sicher gehen, dass ich in Zukunft den Mietzins frei (d.h. ohne gesetzliche Beschränkungen und Obergrenzen) vereinbaren kann?
• Ich habe einem Interessenten, der meine Geschäftsräumlichkeiten mieten möchte, mündlich zugesagt. Nun behauptet eine andere Interessentin, mein Immobilienmakler habe ihr dieselben Räumlichkeiten versprochen und fordert den Abschluss des schriftlichen Mietvertrages. Wie ist die rechtliche Situation?
• Meine Eltern haben ein lebenslängliches Wohnrecht in meinem Haus, in dem auch ich mit meiner Familie lebe. Wir haben ständig Konflikte über die Nutzung des Hauses und sind nie ungestört. Kann ich das Wohnrecht meiner Eltern kündigen?
• Ich bin in einem Mietverhältnis mit einer undurchsetzbaren Befristung. Meine Vermieterin will mich wegen „Eigenbedarf“ kündigen, da sie das Haus umbauen möchte. Welche Chancen hat sie und kann ich eventuell eine Mietrechtsablöse verlangen?
• Welche Betriebskosten muss ich zahlen? In meinem Mietvertrag steht dazu nichts!
• Für Vermieter und Mieter: Ich habe einen auf zehn Jahre befristeten Mietvertrag abgeschlossen. Kann ich diesen vorzeitig kündigen?
• Was ist eine verbotene Ablöse?
• Ich habe viel Geld, Arbeit und Zeit in den Umbau und Renovierung meiner Wohnung / meiner Geschäftsräumlichkeit investiert. Bekomme ich diese Kosten nach Beendigung des Mietvertrages von meiner Vermieterin ersetzt?
• Meine Tochter möchte mit drei Freundinnen gemeinsam eine Wohnung mieten und eine Studentinnen-WG „gründen“. Welche Fallstricke gibt es?